Computo metrico e capitolato: cosa chiarire nel contratto

Se stai per firmare un preventivo di ristrutturazione, questa è la differenza che devi capire prima di mettere la firma. Vediamola con ordine, con i riferimenti di legge alla mano.

La differenza in una tabella: computo, capitolato, preventivo

Questi tre documenti vengono spesso confusi, ma fanno lavori diversi. Ecco cosa contiene ciascuno.

La confusione più comune riguarda computo metrico e preventivo: sembrano la stessa cosa perché entrambi parlano di soldi, ma il preventivo è una sintesi commerciale, spesso una cifra a corpo con quattro righe. Il computo metrico è il dettaglio analitico voce per voce che ti permette di verificare da dove esce quella cifra. Un preventivo si contesta a parole; un computo si contesta con i numeri. Se vuoi approfondire trovi tutto nella nostra guida completa al computo metrico.

Cosa contiene il capitolato d'appalto

Il capitolato è il documento che descrive nel dettaglio come vanno eseguiti i lavori. Come spiega BibLus di ACCA, il capitolato ha un'anima descrittiva e contrattuale: definisce le caratteristiche delle lavorazioni, i materiali impiegati, le modalità di esecuzione e le condizioni generali del rapporto tra committente e impresa.

Nella pratica il capitolato speciale d'appalto si divide in due parti:

• Parte tecnica: descrive opera per opera cosa va fatto e con quali materiali. Non "posa pavimento" ma "parquet in rovere prefinito spessore 14 mm, posa a correre incollata, con battiscopa in legno verniciato bianco". È qui che si gioca la qualità di ciò che ricevi.
• Parte amministrativa: fissa i tempi di consegna, le modalità di pagamento (per stati di avanzamento o a saldo), le penali in caso di ritardo, le coperture assicurative e le responsabilità delle parti.

Il computo metrico e il capitolato lavorano in coppia: il capitolato dice che il pavimento del soggiorno deve essere in parquet di rovere con quelle caratteristiche, il computo metrico dice che servono 24 mq di quel parquet, a quel prezzo unitario, per quel totale. Togline uno e l'altro resta zoppo.

Come si scrive un capitolato per la ristrutturazione di un appartamento

Un buon capitolato per ristrutturazione di un appartamento non deve essere un trattato legale, ma deve coprire ogni voce in modo che nulla resti "sottinteso". Ecco una struttura tipo che funziona per un appartamento.

1. Dati delle parti e oggetto dell'appalto: chi è il committente, chi è l'impresa, l'indirizzo dell'immobile e la descrizione sintetica dell'intervento.
2. Descrizione tecnica delle opere, per categoria: demolizioni, opere murarie, impianto idraulico, impianto elettrico, intonaci, pavimenti e rivestimenti, serramenti, tinteggiature, opere di finitura. Per ogni categoria vanno indicati materiali, marche o classi equivalenti, spessori, modalità di posa.
3. Materiali e forniture: chi acquista cosa. Chiarisci se sanitari, rubinetteria e pavimenti li scegli tu entro un massimale (il classico "budget forniture") o se sono già inclusi nel prezzo.
4. Tempi e cronoprogramma: data di inizio, durata prevista, eventuali fasi. Qui inserisci le penali per ritardo (per esempio una cifra al giorno di calendario).
5. Modalità di pagamento: acconto, stati di avanzamento legati a fasi verificabili, saldo alla consegna. Evita di pagare in anticipo lavori non ancora eseguiti.
6. Gestione delle varianti: come si autorizzano le modifiche in corso d'opera e come si prezzano (questo punto ti evita metà dei contenziosi, vedi sotto).
7. Garanzie, assicurazioni e collaudo: polizza dell'impresa, garanzia sulle opere, modalità di verifica finale.

La regola pratica è documentare con precisione materiali, quantità e modalità concordate. Se vuoi due mani di pittura traspirante, scrivilo nel capitolato. Questo aiuta a provare l'accordo; non significa che ogni altro accordo o prova sia inesistente senza quel documento.

Il capitolato vale per qualsiasi opera, non solo per gli interni. Anche per il rifacimento del tetto un capitolato serio specifica il tipo di manto di copertura, lo strato di isolamento termico, la guaina impermeabilizzante, la lattoneria e le opere provvisionali (ponteggio), perché sono proprio queste voci "nascoste" a generare le sorprese di prezzo.

Perché servono entrambi allegati al contratto di appalto

Il contratto con cui affidi la ristrutturazione a un'impresa è un contratto di appalto, disciplinato dall'art. 1655 del Codice Civile: l'appalto è il contratto con cui una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera verso un corrispettivo in denaro.

Nel contratto identifica chiaramente gli allegati, la loro versione e le condizioni economiche e tecniche concordate. Computo e capitolato sottoscritti aiutano a documentare l'accordo; non esiste però un obbligo generale di forma identico per ogni appalto privato. Anche un preventivo può costituire la proposta che, se accettata alle condizioni previste, conclude il contratto secondo l'articolo 1326 del Codice civile.

Il computo metrico, allegato accanto, fissa la base economica su cui si misureranno eventuali extra. È il metro con cui verifichi se una richiesta di più soldi da parte dell'impresa è legittima o gonfiata.

Cosa rischi se ne manca uno

Qui si vede perché non sono documenti "burocratici" ma la tua vera tutela.

Se manca una descrizione concordata, è più difficile provare materiali, qualità e modalità promesse. Raccogli richieste, specifiche e allegati in modo chiaro: il capitolato è un mezzo utile per documentarli, ma la sua assenza non rende inesistente qualsiasi altro accordo o prova.

Se manca il computo metrico, ogni variazione di prezzo diventa una trattativa al buio. Non hai una base analitica per capire se il costo dei "lavori in più" è corretto. E le varianti in corso d'opera sono il terreno di scontro tipico: l'art. 1659 del Codice Civile stabilisce che l'appaltatore non può apportare variazioni alle modalità convenute dell'opera senza autorizzazione del committente, e che l'autorizzazione si deve provare per iscritto. Se il prezzo era stato pattuito a corpo, per le varianti autorizzate l'impresa non ha diritto a compenso extra salvo diversa pattuizione. Sul fronte opposto, l'art. 1661 c.c. dice che sei tu committente a poter ordinare varianti fino a un sesto del prezzo complessivo, con diritto dell'impresa al compenso per i maggiori lavori.

Identifica opere, prezzi e allegati e conserva le comunicazioni sulle modifiche. Computo e capitolato concordati riducono le incertezze, ma non garantiscono l'esito di una controversia. Se ci sono contestazioni su autorizzazioni o compensi, fai valutare i documenti al tecnico e al legale.

Genera il computo da allegare al contratto

Il capitolato lo redige di solito il tuo tecnico (geometra, architetto o ingegnere), che conosce il cantiere. Il computo metrico, oggi, puoi generarlo in autonomia con Rifatto: carichi i dati della tua ristrutturazione e ottieni un computo dettagliato voce per voce, con prezzi presi dai prezzari regionali ufficiali, pronto da mettere sul tavolo prima di firmare. Averlo in mano ti mette in una posizione di forza: sai quanto dovrebbe costare ogni lavorazione prima ancora che l'impresa ti faccia il preventivo.

Se vuoi capire meglio come si costruisce il computo per un caso concreto, leggi la guida su come si fa il computo metrico di una ristrutturazione di appartamento. E se ti stai chiedendo chi lo compila e a quanto ammonta la parcella, trovi la risposta in chi fa il computo metrico e quanto costa.

Fonti

• Codice civile, articolo 1660: variazioni necessarie
• Codice civile, articolo 1659: variazioni concordate
• Codice civile, articolo 1326: conclusione del contratto
• Differenza tra capitolato e computo metrico - BibLus (ACCA)
• Appalto privato: guida completa (art. 1655 c.c.) - Altalex
• Art. 1655 Codice Civile - Nozione - Brocardi.it
• Art. 1659 Codice Civile - Variazioni concordate del progetto - Brocardi.it
• Art. 1661 Codice Civile - Variazioni ordinate dal committente - Brocardi.it